一封“举报信”浮出水面，揭示了两家头部房企合作中出现的“嫌隙”。

近日，一封由北京兴鼎房地产开发有限公司致广州国资委的“举报信”在业内流传。围绕北京璞樾项目，央企中建智地作为大股东，称操盘方越秀未遵循定价规则，对部分房源“暗中调价”，影响了隔壁项目销售。

第一财经从接近双方企业的人士处获悉，上述“举报信”属实，目前项目各方股东正就该事件积极协商，力求妥善解决营销相关问题。

在当前新房市场，楼盘降价或房企打“价格战”较为常见，在北京豪宅扎堆的区域亦是如此。但此次事件特殊之处在于项目合作方之间产生了纠纷。楼市持续调整时,房企合作开发模式暴露出隐患。

京城豪宅“联姻”的插曲

近日，央企中建智地与广州国企越秀地产，围绕北京璞樾项目的营销、操盘问题出现争议。

作为中建智地持股97%的子公司，北京兴鼎房地产开发有限公司向广州国资委发“举报信”，称越秀未按统一定价规则，通过重新制定表价、调整折扣体系等，使实际成交价与既定价格逻辑产生偏差。

一家深耕北京的地产央企，为何与广州国资房企产生定价纠纷？

今年4月，“中建智地+金茂+越秀+朝阳城开”联合体以126亿元拿下黄杉木店组合地块。随后项目分两部分开发，南地块（紫京宸园）由中建智地负责营销，北地块（璞樾）由越秀负责营销和物业。

从股权看，两个项目“同宗同源”，且中建智地占比最高。在璞樾项目，中建智地、金茂、越秀、朝阳城开分别持股48.4%、33.1%、17%、1.5%。在隔壁紫京宸园，四方分别持股48.59%、32.9%、17%、1.5%。

但一个地块分两个项目开发且操盘方不同，难免产生竞争。

为避免“贴身肉搏”，两个项目前期试图打造差异化。比如，紫京宸园主打宋式风格，户型133平方米到400平方米不等；璞樾主打国际范、东方感，户型主要为152平方米～258平方米的全四居。

今年10月，紫京宸园和璞樾相继开盘，项目方官宣销售额分别为56.5亿元、45.65亿元，成为当月北京新房市场两大热门项目。

不久前，两个项目还“合体营业”，发布紫京宸园和璞樾10月网签“霸榜”北京冠亚军的海报，并打出“两部时代作品，一种热销共识”的宣传语。

但不到半月，一封“举报信”出现，暴露了项目热销背后的合作争议。

从纠纷焦点价格看，北京住建委数据显示，截至11月15日，紫京宸园合计网签120套，均价约9.85万元/平方米；璞樾合计网签130套，成交均价约9.96万元/平方米，两项目整体价差约1100元/平方米。

中建智地认为，越秀在璞樾项目地块首开定价不合理，如同素质楼栋对比，璞樾比隔壁项目低。中建方面还称，该项目营销人员有不当竞争行为，“导致南地块已认购客户流失”“拉低客户对板块价格预期”。

于是，作为项目持股比例最高的股东，中建智地向越秀表明态度。其发给越秀的函件显示，中建要求越秀交接北地块营销工作。但该事件最终走向尚无定论。

第一财经从接近越秀的人士处了解到，目前项目各方股东正协商此事，争取妥善解决；中建方面核心诉求是纠正不当营销行为，最终希望两个项目达成“共赢”，实现板块价格良性运行，为市场提供优质产品。

房企合作开发潜藏风险

中建和越秀出现项目合作争议，核心原因是新房市场竞争激烈。

从位置看，紫京宸园及璞樾项目所处地段稀缺。今年4月拿地时，业内分析师称，黄杉木店平房区位于东四环与五环间，是朝青板块近十年唯一新增住宅地块，项目配套丰富便利。

同时，这两个项目所在板块是“豪宅”地段，地块西北方向是北京初代豪宅星河湾，二手房挂牌价约9.5万/平方米，周边还有润枫水尚、华纺易城、国美第一城等与星河湾同期或之后建成的楼盘。

不过，目前北京朝阳区在售高端改善楼盘众多，如保利朝观天珺、金茂满曜、中海时光之境、中海朝阳ONE，以及长江实业旗下的北京御翠园项目等。官方消息显示，朝阳区未来三年还将推出30宗优质住宅地块。

各路高端楼盘竞争时，购房者选择增多。对紫京宸园和璞樾来说，虽项目地段及产品稀缺，但同样面临板块内外项目竞争，客群有重叠，部分客户两边观望，视项目最终销售情况再“下定”。

此外，本次纠纷还暴露了房企合作开发模式存在隐患。

房地产市场繁荣时，房企普遍倾向合作开发以满足规模发展需求。国泰海通地产数据显示，截至上半年，36家重点房企少数股东权益占比达44%的历史高位。

但这种合作开发模式在助力扩张同时，可能导致隐性负债增加、债务结构复杂等问题，潜在风险往往在市场恶化时显现。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，当前房地产联合开发模式存在一些普遍风险。一是合作方利益协调困难，市场形势变化时，各方在定价、营销、成本等方面易产生分歧。

二是操盘权与股权不匹配风险，如越秀作为小股东却有操盘权，可能引发股东矛盾冲突。三是市场变化对合作的冲击，项目销售压力增大时，合作方可能采取激进手段，破坏原有合作平衡。

目前，中建智地和越秀在销售规模上都冲劲十足。

作为近几年北京新房市场“大户”，中建智地是中建一局旗下地产平台，2020年正式更名，在业内打出“二次创业”标签。此后，该公司在北京积极投资，不少与同行合作拿地。

中指研究院数据显示，2025年1～10月，中海地产、中建智地、华润置地位居北京房企权益销售额榜单前三位，分别为376.2亿元、166.1亿元和162.3亿元。

越秀同样看重北京市场。2025年上半年，越秀在北京合同销售金额197.2亿元，同比上升255.1%。今年前十月份，越秀地产全口径销售额254.9亿元，位居第二；权益销售金额115.3亿元，位居第五。

两家北京楼市“头部选手”能否在合作项目上达成共识，有待后续观察。

（文章来源：第一财经）

原标题：一封“举报信”，爆出两家头部房企合作背后的纠葛

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