位于二环内的祈年大街地块于11月19日正式成交，备受各界关注。经过38轮现场竞价，北京城建兴瑞置业开发有限公司以20.28亿元成功竞得该地块，溢价率为4%，住宅部分楼面价约达10.36万元/平方米。此成交楼面价已超越今年3月出让的海淀树村35号地块，极有可能成为北京今年住宅楼面价最高的地块。

历经38轮角逐，溢价率4%，北京城建20亿夺地

祈年大街地块全称为“东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地0127 - 0201、0202、0203、0204地块”，土地用途为多功能用地。因其核心区位不可复制且容积率较低，自出现在供地清单上便成为市场焦点。

祈年大街地块土地面积约2.28万平方米，规划建筑面积2.5万平方米，其中商品住宅1.75万平方米，可售商办7500平方米，容积率仅1.1。虽体量不大，但地处二环内，是北京第七轮拟供应土地清单中的明星地块。该地块起始总价19.5亿元，其中居住部分起始价为17.439亿元，住宅部分初始楼面价达9.965万/平方米。

据悉，当天有3家企业报名竞买，最终仅中海新城和北京城建2家企业进入现场竞价。经现场38次举牌，最终北京城建以20.08亿报价成功拿下该地块，溢价率4%，住宅楼面价约10.36万元/平方米。

规划限制严格，一子地块限高3.3米且须建四合院

从位置看，祈年大街地块位于东城区天坛街道，毗邻地铁7号线桥湾站及5号线与7号线的换乘站磁器口站，交通便捷。周边医疗、公园、商业配套完善，分布有北京医院、同仁医院、北京友谊医院、天坛公园、国瑞购物中心、新世界百货、合景魔方购物中心等。

图/祈年大街地块出让文件截图

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，祈年大街地块南邻天坛、北靠前门的稀缺位置，以及2020年至2023年内城连续四年住宅“零供应”的背景，抬高了市场对该地块的预期。

然而，稀缺价值背后是严格的开发约束。张凯称，该地块存在诸多限制，如规划条件显示，项目住宅体量不超总规模的70%，即约1.75万平方米；在四个子地块中，紧邻历史文物金台书院的0202地块限高仅3.3米，须按传统四合院形制建设并实施“整院售卖”；另外3个地块建筑限高为18米，预计规划为6层以下的低密度住宅产品。这些约束条件在体现古都风貌保护要求的同时，也对开发商的文化理解力与产品创新力提出更高挑战。

值得注意的是，此前祈年大街地块挂牌颇具戏剧性。该宗地在10月11日下午预申请截止时还未“转正”，次日便从用地预申请列表中移除，不料10月16日又正式挂牌。

未来销售单价或破15万，产品开发逻辑面临考验

回顾今年高端住宅用地成交情况，3月18日，海淀树村35号地块出让，成交总价75.02亿元，溢价率27.93%，楼面价约10.23万元/平方米。而今日成交的祈年大街地块，住宅楼面价约10.36万元/平方米，已超过海淀树村35号地块，大概率成为北京今年住宅楼面价最高的地块。

随着祈年大街地块落槌，北京高端住宅市场焦点再次回归核心区。从未来市场预期看，参考去年东城区金鱼池地块25%溢价成交表现及15万元/平方米的期房指导价，祈年大街地块预计未来售价可能突破15万元/平方米，其中四合院类产品或因稀缺性拥有更高溢价。

张凯表示，目前北京核心区土地因稀缺性依旧坚挺，但开发逻辑已转向文化与产品力的精细融合。成功开发此类项目的关键，在于精准把握高端客群对传统文化与现代舒适性的双重需求，实现历史文脉传承与当代生活方式的有机融合。随着北京城市发展进入存量更新与增量优化并重阶段，如何通过设计创新与运营提升，在保护与发展、文化与商业之间取得平衡，将成为房企未来竞争力的关键考验。

截至目前，2025年北京土地市场住宅用地总成交金额超过1227亿元。临近年底，北京土地市场仍有优质地块正在挂牌出让，包括海淀区上地0702街区东地块土地一级开发项目HD00 - 0702 - 18、24、23地块，起始价达84.22亿元，挂牌竞价截止时间为12月23日。这或将成为北京土地市场优质地块的收官之战，值得期待。

（文章来源：新京报）

原标题：北京二环内祈年大街稀缺宅地落槌 住宅楼面价破10万

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