断供保房正成为部分购房者摆脱债务困境的“救命稻草”。在房地产市场深度调整与经济环境变化的双重影响下，一批早年在房价高位买房的人，因无力偿还房贷而濒临断供。北京商报记者调查发现，各类法务团队以“债务优化”“法律干预”“资产保全”为名，盯上了这一困境群体。这些服务宣称能通过延缓司法拍卖程序、对接“配资回购”、搭建“第三方代持”等方式，实现“保房”。然而，看似“两全”的背后，却藏着多重风险，购房者不仅面临征信受损、失信惩戒，更可能因协议无效、机构违约失去房产。在这场“保房”操作中，购房者实则陷入一场风险未知的豪赌，主动与银行协商、通过正规渠道处置资产，才是实现债务软着陆的正确方法。

“帮业主保房”生意兴起

近年来，随着房地产市场深度调整，“帮业主保房”的新兴服务开始出现。北京商报记者调查发现，除债务重组、停息挂账外，不少法务团队开始推销断供保房业务。

“三年前，我们团队主要帮银行处理不良资产，推动法拍房流程是核心业务。”从业多年的法务人员张敏（化名）透露。如今，越来越多购房者咨询断供后如何保住住房，这类客户大多在房价高位买房，用积蓄付首付，月供占家庭月收入50%以上，一旦失业、降薪，就会陷入还款困境，甚至面临房产被强制执行的风险。

尤其是近年来各地房价调整，一些房价“深跌”的购房者还会面临“房不抵贷”，即卖房仍无法偿还全部欠款，加上二手房出售时间长等因素，部分购房者难以通过卖房“解套”。因此，“断供保房”成为一些购房者的迫切诉求。

“我们的断供保房服务按欠款金额的1%—5%收取服务费，以190万元房屋欠款为例，服务费用在1.9万—9.5万元之间。”张敏说道。

断供保房的目标客户多是资不抵债、靠“拆东墙补西墙”维持还贷的购房者，他们续贷和拆借成本高，难以承受资金压力，希望通过债务优化、法律援助等方式争取时间和空间。

为评估客户是否有操作空间，法务人员通常会让客户填写“初审表”，表格需详细列出房产法律阶段、负债类型，并提供借款期限、贷款总额等关键信息。此外，还需了解客户其他债务情况，以便评估偿债能力和风险敞口。

不同机构服务模式不同，另一家专注债务优化的团队推出了更系统化的服务套餐。法务人士王浩（化名）介绍，该套餐面向房贷未逾期但还款困难的“负资产”购房者。收费分两部分，先收980元建档费用于审核并制定保房策略，此后每月收1000元服务费，首期需一次性缴纳六个月费用，合计6980元（含建档费），形成长期绑定服务关系。

值得注意的是，并非所有客户都适用同一方案，是否采用“保房”策略，需根据房源和客户财务状况定制。例如，若房产非唯一住房且资产大于负债，可在保房期间出售；若位于核心地段，有优质配套，房产有增值潜力，则倾向自筹资金和解，后续再决定持有或出售。

谈及断供保房生意兴起的原因，北京寻真律师事务所律师王德悦指出，该业务是通过法律手段延缓债务危机，分离抵押房产产权与使用权，是风险转嫁的债务规避手段，缺乏法律保障，可能加剧购房者损失。

苏商银行特约研究员高政扬提到，断供保房业务核心是拉长催收和司法程序周期，延缓银行资产回收，会提升银行经营风险。若客户阻碍法拍、转移房产控制权，会增加银行不良贷款处置成本，延长处置周期，加重资金占用成本，可能导致资产回收率过低，给银行造成损失。

“配资回购”操作暗藏风险

在房地产市场调整、部分购房者陷入债务困境背景下，司法拍卖房产逐渐受到关注。断供保房流程涉及司法拍卖关键环节。

据北京商报记者获取的服务方案，断供保房业务流程分三个阶段。首先是延缓周期阶段，购房者无力还款但未逾期时，法务团队提前介入，通过申请财产保全复议等干扰或延缓司法程序推进，并拉长法拍流程，为购房者争取缓冲时间。

当延缓手段难以持续，房屋进入司法拍卖程序后，进入法拍回购阶段。在此阶段，法务团队协助原购房者用他人身份竞拍。一位法务人员透露，法拍房通常以评估价7折左右成交，低于市场售价。竞拍成功后，房屋虽转移至第三方名下，但原购房者仍可居住，实现产权转移、使用权保留。

与此同时，第三阶段债务优化阶段同步进行。法务团队会与银行协商债务重组，争取减免剩余债务，减轻原购房者负担。

“该方案可实现长期甚至永久保房。”王浩强调，房屋法拍成交后，团队将启动“配资回购”机制，提供资金协助客户低价竞拍回房产。

那么，协助第三方低价回购、产权转移但实际控制权不变的情况是否存在？北京商报记者咨询多位银行相关人士，得到否定答案。

“近两年受宏观经济波动、房地产行业下行影响，诉讼案件增加，银行不良资产上升。”一家银行资产保全部门人士表示，“当前断供主力是早年高杠杆‘炒房者’，他们靠租金覆盖月供，现在租金跌、房子难租，杠杆撑不住，就断供，房产最终变为抵债资产公开挂牌竞价，多数法拍房在司法拍卖阶段就被买走。”

他进一步解释：“司法拍卖是公开、透明、强制性执行程序，交易结果需经法院裁定确认，并在不动产登记机构完成产权变更。不存在‘代持’‘回租保留控制权’等灰色操作，即便原购房者与竞买人有协议，银行和法院也不会认可或参与。”

同时，该操作暗藏风险，高政扬指出，第三方竞拍成功后，若违约或擅自转让房产，原购房者居住权可能被剥夺。若未签订权责清晰的回购协议，产权归属与使用权分离易引发产权纠纷，损害原购房者权益。

在王德悦看来，“配资回购”承诺经不起推敲，房价波动大，若法拍价格高于机构资金池上限，机构可能加收费用或违约；极端低价时，机构可能亲自竞拍转卖获利，而非帮用户回购房产。

代价远不止征信受损

乍看之下，断供保房为深陷债务的购房者提供了“软着陆”退路，但实际并非如此，背后有征信污点、失信惩戒乃至房产流失等隐患。

借款人停止偿还房贷，银行系统会记录逾期信息，个人征信报告变黑。法院介入执行，借款人名下银行卡、支付账户可能被冻结；情节严重者，会被纳入失信被执行人名单，受高消费限制。

张敏也提到，“断供后客户征信会有逾期记录，短期内影响银行贷款、信用卡申请”。

更需警惕的是，断供保房衍生的灰色产业链正放大购房者潜在损失。王德悦指出，购房者选择断供保房可能面临隐性风险，高额服务费可能白花，机构失联或拖延，房产仍将被法拍；第三方控制房产后可能违约，主张产权或将房产抵押、转卖；购房者与第三方协议难以获法律保障。

高政扬也认为，法拍阶段，若第三方低价竞拍成功后未签订完善回购协议，房产可能被第三方占有或转让，原购房者失去居住权。若债务重组谈判失败，银行仍可追索剩余贷款本金和利息，原购房者负债可能扩大，财务压力加剧。

“陷入还款困境的购房者应主动与银行协商调整还款方案。因不可抗力无法还贷，可申请延期还贷，或协商下调贷款利率、调整还款方式，降低月供压力；也可申请贷款展期，缓解短期还款压力。合理处置资产。若资产负债率过高，可通过正规渠道出售房产，或转让给专业资产处置公司合法资质，避免灰色渠道低价回购引发法律风险。”高政扬说道。

上海易居房地产研究院副院长严跃进建议，近年来监管多次鼓励银行与借款人协商还款困难问题，因此，面对房贷违约风险，主动与银行沟通协商是合法、有效且可持续解决办法。

对购房者而言，资产负债失衡时，应通过正规渠道出售房产，或委托有资质的资产处置公司合规转让，避免灰色操作；坚持合法、透明、协商原则，才能实现风险可控、权益可保的“软着陆”。

（文章来源：北京商报）

原标题：断供保房，风险重重

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