《论语·里仁篇》记载“子曰：德不孤，必有邻”。德必集团从中获得启发，秉持“在一起，更美好”理念，服务超1万家海内外文创、科创企业及超20万白领人群。其管理运营园区面积近200万平方米，园区文创、科创企业集聚度超85%。美团大众点评、滴滴打车、虎扑体育、言几又书店等园区中忙碌的创业者身影，造就一个个为人熟知的名字。 在与创业者打交道时，德必集团董事长贾波有诸多观察。谈及创业者需具备穿越周期能力，他表示周期包含不同维度，如昼夜更替、春夏秋冬，以及因国际环境变化、前沿技术发展产生的经济周期、文明变更周期等。 “能穿越周期的创业者应具备的重要品质：一是乐观，无条件乐观，坚信当下是最佳时机，明天会更好，在乐观中寻新机遇；二是拥抱变化，站在未来审视现在，不断蜕变，超越自我，敢于告别过去；三是百折不挠，承受压力坚持下去。”贾波还称，“最后要避免过度劳累，陪伴家人、适当放松、保重身体同样关键。” **缘起：“德不孤，必有邻”** 在上海南路毗邻京东的繁华街区，有一处极具现代气息与温度的办公地——德必上海书城WE。它不同于传统商务办公点，更像有温度的社区：走进大楼，富有设计感的入口通道连接过去与未来；漫步楼层，宠物友好标识与人性化交流空间随处可见；推开镜面旋转门，就能参与文化创意与科技领域创业者沙龙活动。 这样的场景并非仅在德必上海书城WE出现。德必集团旗下各园区虽硬件设计各具特色，但软性运营都将入驻企业凝聚在一起。 2025年，德必集团22岁。这家2003年创立、2021年在深交所上市的公司，是国内首家创业板上市的产业园区运营服务商。 20多年间，在贾波带领下，德必集团先后开拓出形态多元的文科创园区产品系列。从承袭《易经》风格的“德必易园系列”，融汇中西的“德必WE系列”，崇尚运动活力的“德必运动LOFT系列”，到德必灵活办公产品DoBe Hub……德必集团不断探索企业从诞生到鼎盛发展的全过程服务方案。 被问及创业为何选此赛道，贾波坦言，创业前他有过几次不太成功的经历，所以德必创立之初，他给自己定了四个原则。 “一是力争行业第一；由此衍生出第二个原则——不选特别成熟行业，不进入红海市场，要进入新兴发展阶段行业，才有机会发展；三是行业未来发展规模至少千亿元，这样才能在‘大池塘’中发展；四是必须符合法律法规要求，与国家长期规划方向一致。”贾波说。 有过数年记者经历的贾波喜欢研究历史。他发现，全球范围内，随着城市发展稳定，房地产行业趋势普遍为存量资产改造运营。而2003年左右德必集团创立时，正是中国房地产投资火热时期。 “当时，我们看到一些历史保护建筑在发展中被拆毁，很痛心。彼时国内房地产存量改造行业刚兴起，但规模前景达几万亿元，且能获国家政策长期支持。所以，接触到存量资产改造后，我觉得这个赛道值得深耕。”贾波分析，随着社会发展，建筑生命周期长，但部分产业周期约10年就会大调整，加上城市人审美、生活方式不断变化。城市更新产业，就像城市的医生，会一直被需要。 **成长：从过“年关”到“四个转变”** 回首创业路的坎坷，贾波直言：“可谓百死一生、千死一生！” “2012年之前，每年春节前一个月我都称其为‘年关’。过年本是开心事，但年前要结很多账，现金可能不够，所以临近过年那一个月，我最难熬、压力最大。太难了！”贾波说。 德必集团的成长历程分四个阶段：第一阶段是2006年之前成功打造第一个园区，属摸索阶段；第二阶段是2006年至2012年拓展国内产业园区运营；第三阶段是2012年至2021年；第四阶段为2021年上市后，特别是2023年开始，德必集团商业模式有了根本性转变。 以2012年为界，德必集团从艰难求生存迈入求发展阶段，进入相对良性循环。同年，德必集团在意大利签署首个海外文化产业园。后来，其园区拓展到美国硅谷。 “此前，我们这个行业被称为‘二房东’，因为是包租建筑物业后改造运营再出租的商业模式。为平滑风险，近年来，我们逐渐采用与业主方合作经营的全新分成模式，以轻资产模式服务业主方。”贾波介绍，德必正通过业务模式转变寻找新机会点——公司依托园区管理优势，提供园区定位、策划、设计、供应链、工程管理、招商、运营管理、智慧园区管理系统和对企业的深度增值服务等实现相关业务收入，或通过与合作方营业额分成获取收益。 谈及如何平衡项目个性化和标准化，贾波说，目前德必集团很注重园区个性化，理想状态是80%至90%标准化模式，加上10%至20%个性化特征，以便更系统地把控品质。 记者注意到，德必集团几年前提出“四个转变”——从选商到育商、从中国到全球、从线下到线上、从文创到文旅。 “德必集团园区模式之前主要集中在一、二线城市。后来，为拓展在二三线甚至三四线城市布局，德必集团顺应国家文旅融合趋势，在苏州桃花坞里、徐州彭城壹号、武汉古田坊等地推出文旅融合项目，尝试在to B主营业务基础上拓展to C业务布局。”贾波透露，未来德必集团还会考虑推出文创产品。 他告诉记者，近两年，德必集团非租金收入增长迅速，2024年度会员及其他服务收入同比增长15.53%，预计未来3年左右，会员及其他服务收入占比会进一步提升。 **愿景：“在一起，更美好”** “企业是社会公器，企业发展要服务于国家大政方针，服务于人的需要、客户的需要。”贾波对企业定位清晰。 他告诉记者，未来5年或许挑战异常艰难，因为面临诸多深刻变化。贾波看中的趋势是拥抱科技，加大对人工智能的投入及稳健出海。 但出海并非易事。“海外法律环境、政治环境不同，文化差异大，如何顺利出海对德必集团和入驻企业客户是新挑战。”贾波说。 他告诉记者，目前，德必集团位于香港的一个项目正在装修，未来可能还会布局澳大利亚等地。 德必集团目前在智慧园区方面持续投入研发。“未来世界，数据是资源。”贾波表示，随着园区规模扩张，未来计划形成可服务企业的大数据资产。 “德必集团早在2015年便启动了大数据工程。我们的愿景是，未来形成数据库为园区企业牵线搭桥，同时为小微企业提供数字化员工，大幅提升企业效率。”他说。 在贾波看来，创业者多为理想踏上创业路，如果实现理想过程中能经营好企业，会很有成就感。“如果说早期德必集团的成就感来自对旧建筑的保护更新等可见环境变化，那么现在，德必集团收获的内在力量更多源于入驻园区的创业者、中小微企业的成长变化。” 汇聚这些充满创新活力的市场经济“细胞”后，贾波洞察到创业者不同阶段的求知痛点。由此，他有了更大愿景——创办创业学院。 “即便小微创业者，创业失败的企业背后都是血泪。”贾波认为，在高校EMBA和MBA等体系之外，创业学院有必要存在。“因为企业不同发展阶段特征不同。创业者大多缺乏管理运营经验。如果起步方向有误，坚持无意义。希望通过创业学院让创业者一开始就规避80%的常见错误。”贾波说。 2023年，德必集团将之前的公司LOGO“For Creative/助力中国创意”，改成如今的“在一起，更美好”。这也蕴含着公司更大愿景。 “我们觉得园区是生态，汇聚创业企业，相互赋能，让每个人更美好、更强大。同时，也希望进一步促进中国企业出海及外国企业与中国的合作。”贾波说。 （文章来源：上海证券报）

（文章来源：上海证券报）

原标题：德必集团贾波：在乐观中寻找新机遇

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