“往昔观外滩，今朝看陆家嘴，明日瞧北外滩。”

2025年的上海高端楼市里，北外滩堪称竞争最为激烈的战场。它是继外滩、陆家嘴之后的“第三极”，是上海“中央活动区”的最后一块核心拼图，更是开发商们竞相争夺的焦点。这一年，“地王”纪录屡屡被刷新，10万+楼盘的密集程度创下近年新高，央国企等头部开发商纷纷齐聚虹口“北外滩”。

央企金茂表现得最为积极。从8月24日首次开盘推出99套房源并宣告售罄，到11月28日推出金茂璞元三期“璞瑄200”，又推出57套房源。“算下来销售额大概15亿元，卖出四十多套。”28日晚上八点半，该项目负责人告知界面新闻，“这会儿我们还有好几组客户。”

紧随其后的是另一央企华润，华润外滩瑞府于9月、10月相继进入市场，均价从14.78万元/平方米涨至14.83万元/平方米，后续还有第三批次房源推出。

眼见金茂和华润接连占据市场份额，央企中粮果断加入战局。11月24日，位于虹口北外滩的中粮·北外滩壹号正式获批，90套房源全部推向市场，均价约14.38万元/平方米，即将开启认购，12月开盘。

战况激烈，绿城也按捺不住了，决定在2026年1月入市，预计整盘售价19万 - 20万元/平方米，正式投身北外滩顶级豪宅的竞争战局。

战局仍在不断扩展，前面有虹口源717、海泰北外滩、外滩·天潼里、越秀·外滩樾等项目（含风貌别墅）仍在销售，后面有建发北外滩山寿里地块项目、原恒大北外滩地块(63街坊)—光大&伊泰北外滩项目等即将亮相。

北外滩顶级豪宅市场的博弈氛围浓厚，各方势力剑拔弩张，蓄势待发。临近年末，这场跨越多个梯队、多个维度的高端客户争夺战，正处于胶着状态，胜负难分。

“如今就看谁动作快，先卖就能抢占先机，后卖就会很被动。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉界面新闻，后卖还有另一种方式，就是稳住阵脚后发制人，“等大家都卖完，我再慢慢卖，也行。”

只可惜，市场环境今非昔比，先卖未必能稳操胜券，后卖也面临市场降温的风险。

“以前我们地产人至少能预判未来三个月的情况，现在连一个月都不敢预判，我可能只知道下个礼拜的事。”一名央企开发商人士向界面新闻表示，“走一步，看一步。”

地王押注：“携手把虹口发展壮大”

2025年，虹口区这个在上海多年较为低调的区，终于迎来了高光时刻。

今年2月20日，上海开启新年后的首次土地拍卖，四宗地块被摆上竞拍台，虹口区C080302单元hk329 - 11地块备受关注。中海、华润、招商蛇口、保利发展、绿城中国、越秀地产、金茂&庆隆等开发商纷纷在此押注。

该地块与瑞虹新城十期仅一路之隔，起始价64.86亿元，中止价90.81亿元。现场经过184轮激烈竞争，金茂&庆隆联合体以89.64亿元的总价拿下地块，溢价率达38.20%，成交楼板价约11.75万元/平方米。

“对于这块地，我们志在必得。”金茂内部人士向界面新闻表示。最终，这一成交价刷新了上海实行“双高双竞”政策以来的总价纪录，楼板价位居全国第三，仅次于2024年绿城徐汇滨江地块的13.1万元/平方米和宸嘉发展徐汇龙华地块的12.6万元/平方米。

上述金茂内部人士告知界面新闻，公司对这块地极为认可，同时对其期望也很高。“参拍的开发商们对这块地的预期都不错，毕竟这地价也是大家一轮一轮举上去的。”

实际上在金茂夺得这宗“地王”之前，虹口就已在土地拍卖市场上“扬眉吐气”过一回。2024年11月27日，在上海第七批次土地拍卖中，华润置地以总价51.36亿元斩获虹口hk191A - 03地块，溢价率11.84%，成交楼板价92934元/平方米。

溢价率不断攀升，让更多房企在虹口看到了希望。今年7月25日，虹口区北外滩地区hk315 - 11地块的热度超出预期，成交溢价刷新上海溢价率纪录，达到46.33%。

据界面新闻了解，该地块吸引了北京国资房企金隅、招商蛇口&瑞城、华润置地&越秀地产、中海、保利发展、绿城和金茂等开发商竞拍。在第二轮不设上限竞价环节，绿城和金隅互不相让，经过一番激烈角逐，绿城以总价64.719亿元将地块收入囊中，楼面价达到12.6577万元/平方米。

该地块继金茂地块之后，成为虹口新“地王”，楼板价也是上海以及中国大陆第二高的高层住宅楼板价格。

业内认为，该地块成交楼面价12.6577万元/平方米，装修标准6000元/平方米，再扣除2%保障房及配套面积加上土地契税，实际楼板价接近14万元/平方米，未来售价或达20万元/平方米。

除了公开市场的土地拍卖，近两年虹口还通过协议出售了不少地块。比如2023年9月，中粮大悦城以11.96亿元收购上海虹口北外滩地块全部股权及贷款。

近日，中粮内部人士告诉界面新闻，“我们那时拿地的方向就是看好北外滩，看好风貌别墅。再加上中粮一直深耕市中心，公开市场拿地比较困难些，因为公司的测算标准比较高。”

今年6月，厦门国资房企建发也通过协议拿地成功进入虹口。据了解，建发以总价123.5亿元捆绑获取虹口北外滩山寿里北区3幅商住混合地块与杨浦新江湾1幅别墅地块的100%开发权。

除此之外，一名地方国企人士也向界面新闻透露，公司也准备在虹口协议拿地，正在和政府洽谈。另一名知情人士向界面新闻透露，虹口旧改119地块也即将拍卖，“听说中建二局、国贸地产都有意向。”

建发、华润等房企内部人士觉得，“挺好的，大家一起把虹口发展得更好。”

“上海城市发展接下来的增长极，必定聚焦在北外滩。”华润外滩瑞府营销负责人向界面新闻指出，北外滩得天独厚的地理条件，决定了这里的规划能级，是一块不可多得的宝地。

在其看来，央国企拿地通常都会谨慎抉择，既然大家都选择在这里（拿地），根本原因也是看好这里的发展前景。“北外滩的规划被写进了‘上海2035’战略里，是一定会实现和落地的。”

据界面新闻了解，北外滩是上海航运和金融中心建设的核心承载区域之一，国务院批复的“上海2035”总体规划明确提出，北外滩作为城市主中心（中央活动区），提升全球城市核心功能，打造“外滩 - 陆家嘴 - 北外滩”国际经济、金融、航运“黄金三角”。

激烈竞争：10万+顶豪竞相角逐

土地市场的集体追捧，最直接的后果就是新房市场呈现“激烈竞争”的态势。

今年8月底以来，虹口高端楼市迎来供应高峰。华润外滩瑞府、金茂璞元、中粮北外滩壹号、绿城潮鸣外滩四大10万+高端改善项目扎堆进入市场，千余套房源展开正面竞争。

“北外滩短期内供应量如此突然增大，市场竞争会比较激烈，当然大家的产品定位还是有一定差异的。”卢文曦向界面新闻指出，虹口接连出现“地王”，一方面是长期没有土地供应，这是客观事实，另一方面地块的质量也还不错。

比如虹口金茂“地王”项目，实际上位于瑞虹板块，并非北外滩。为此，金茂推出上海首座璞系TOP级科技住宅金茂璞元，客户主要定位为本地瑞虹业主。

金茂璞元销售人士告诉界面新闻，“这是瑞虹最后一块住宅用地，只要保证比周边的二手房品质更优，一旦经济复苏，市场对这类产品的需求量会越来越高，自然而然它的保值增值属性就会显现出来。”

虹口华润项目则将目标瞄准全市高净值客户群体。其推出的上海首座瑞府“华润外滩瑞府”，虽地处北外滩核心区，但凭借直线距离外滩约1公里的稀缺位置，定位为上海全市型豪宅。

而这场竞争的发起者，正是金茂与华润。

8月24日，在楼市“金九银十”之前，金茂璞元迎来首次开盘，均价16.6万元/平方米，99套建筑面积126 - 184平方米的3 - 4房前期收获170多组认筹，认购率175%。开盘当日，金茂传来捷报，26分钟房源售罄。

华润则在“金九”期间进入市场，均价14.78万元/平方米，推出119套建筑面积约121 - 161平方米的3 - 4房。开盘前，项目整体认购组数超200 +组，认购率约168%。9月14日，华润外滩瑞府119套房源宣布售罄。

虽然金茂璞元与华润外滩瑞府均未将对方明确当作竞争对手，但华润外滩瑞府所具有的价格优势，客观上对金茂璞元的目标客户群会形成一定的分流。于是，金茂璞元又以实景呈现为着力点，通过强化产品实景体验构建差异化竞争壁垒。

实景示范区对外开放后，金茂璞元更有底气了，二期入市时间比华润外滩瑞府二期更晚。10月29日，金茂璞元加推111套建筑面积128 - 170平方米的3 - 4房，均价约16.8万元/平方米，较首次开盘上涨约2000元/平方米，开发商称当日售出80余套。

华润外滩瑞府二期于10月25日开盘入市，推出124套建筑面积124 - 240平方米的3 - 4房，均价14.8万元/平方米，销售情况并不理想。前期认筹阶段，146套房仅获得78组有效认筹，认筹率仅53.4%。

金茂璞元“乘胜追击”，11月28日又推出三期“璞瑄200”，均价16

（文章来源：界面新闻）

原标题：【深度】房企“争夺”上海北外滩

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