本报记者张蓓 见习记者黄指南 深圳报道

中海在深圳超总板块落下第二子。12月全国土拍进入博弈深水区，广深市场热度突出，成为观察市场复苏动能的核心窗口。保利发展历经76轮竞价加仓广州海珠，中海则以95轮激烈角逐、超42%的溢价率斩获深圳超级总部基地第二宗宅地，两大央企密集出手，将区域土拍白热化态势推向顶点。

一位常年在后海带客打新的中介表示：“就深圳市场而言，中海的市场感知能力在线。华润与中海操盘的深圳湾澐玺首开销售130亿元，与新摘地一路之隔的深湾玖序首开100亿元，逆市立潮头成为其2025年的标签之一。”

热闹土拍背后，行业“止跌回稳”的复苏节奏与高溢价拿地的成本压力形成鲜明反差。中海重金摘地，彰显对深圳核心资产的信心，但在地价高企背景下平衡投资回报与产品竞争力，是其后续操盘核心命题，也是房企布局核心地块面临的共同课题。

深圳超总唯二宅地

经此一拍，深圳湾超级总部基地仅有的两宗住宅用地被中海收入囊中。12月8日，深圳公共资源交易中心土拍现场竞价显示屏跳动，最后一轮举牌落定，全场目光聚焦中海地产代表席。

作为深圳市本月首场土拍重头戏，两宗宅地采用“价高者得”纯市场化竞价规则，南山区T207 - 0068宗地是全场焦点。在深圳豪宅市场热度未减当下，该地块是超总板块继深湾玖序后的第二宗宅地，也是观测房企投资信心与战略布局的关键样本。

从地理坐标看，T207 - 0068宗地稀缺。其位于超总核心区白石二道与深湾二路东南侧，1.18万平方米土地承载4.11万平方米建筑体量，住宅容积率3.1，起始价22.36亿元。

根据法定图则，地块三面被写字楼环绕，东侧紧邻中海操盘的深湾玖序，南侧为TCL大厦，西侧是天音大厦，北侧与神州数码相望。地块规划演变折射城市核心区价值重构，今年4月从商业用地调整为居住用地，初始规划4.4的容积率经优化后降至3.48，住宅部分进一步下调至3.1，建筑高度限制在100米。

12月10日，记者走访发现，新出让的超总地块已完成土地平整，仅余少量建筑垃圾待清理，入口处施工围挡已换上“中海地产”全新标识。值得注意的是，环绕地块的超高写字楼群形成视觉压迫，未来这里的住宅产品或将长期处于周边建筑“俯视”之下。

第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿表示，超总地块坐落城市核心地段，稀缺区位优势与地块规划特质结合，具备打造高端豪宅基因。

“从市场反馈看，行业对该类核心地段豪宅项目关注度与热情高，彰显开发商对高端豪宅市场的坚定信心，核心地段稀缺价值与豪宅产品高端属性形成强烈市场吸引力。”他说道。

这场焦点地块争夺引发头部房企集体围猎，最终参与T207 - 0068宗地竞拍的6家主体涵盖中海、建发、华润、保利等头部房企。

“中海胜出非偶然，竞价过程中海抱着必得心态举牌，对其他开发商应价节奏迅速。”一位现场参与的开发商代表透露。最终成交结果定格于31.86亿元，相较于22.36亿元起始价，溢价率高达42.49%，折合楼面价7.73万元/平方米。

上述开发商代表分析，业内早有预判中海会参与本次深圳湾超总宅地竞拍且大概率胜出。在他看来，中海操盘核心原因是对地块本身及板块熟悉，该地块可与中海深湾玖序联动打造大型IP社区，避免开发割裂感。此外，深湾玖序已形成较好去化，处于尾盘阶段，证明中海熟悉片区属性且具备成熟片区联动开发经验。

吴睿指出，中海此次拿地是发展机遇，也有挑战。新地块与深湾玖序同处深湾核心区域且相邻，便于延续中海豪宅品牌影响力，借助一期客户资源消化新盘房源。此次新地块规划指标更优，无限价、无外立面公建化要求，限高限容积率条件为产品升级迭代创造空间，可在户型、外立面、层高等方面形成差异化优势，成为中海豪宅产品系重要迭代项目。

“挑战同样存在，地块规模小，周边环绕较高写字楼建筑群，对项目规划与产品力打造提出更高要求，尤其是协调小区内部园林与周边玻璃幕墙关系，需精准控制保障居住体验。”吴睿说道。

中海的“必得之心”也与企业业绩考量有关。今年中期业绩说明会上，中海管理层坦言市场压力仍表信心，但从三季度财报看，中海似乎更需加入“止跌回稳”的利润保卫战。

盈利腰斩

三季度成绩单显示，中海盈利横向比行业不算弱，纵向看自身难言优。今年前三季度，中海实现营收1030亿元，同比下滑6.0%；经营溢利131.5亿元，同比降幅扩大至27.7%。

销售端承压，期内实现销售金额1705亿元，同比下滑14%，虽仍居行业第二，但增长动能不足。与销售端收缩对比，拿地端扩张，前三季度中海斩获27宗地块，总地价达827亿元，同比大幅增长40.7%，始终聚焦核心城市核心板块深耕。

细分季度数据压力更明显。第三季度，中海营收197.8亿元，同比下滑12.7%；经营溢利仅10.3亿元，同比骤降51.6%，利润规模较上年同期腰斩。

值得注意的是，三季度非房地产行业传统竣工高峰期，交付淡季通常使结转营收占全年比重偏低，对整体业绩影响有限。但当期中海不仅结转体量下滑，叠加行业景气度下行与去库存压力，结转毛利率同步走低，最终利润降幅显著高于营收降幅。

销售端疲软背后是双重因素叠加。某房地产行业分析师指出，一方面，中海过往土储规模逐年回落，优质可售项目供给持续减少，对销售支撑作用减弱；另一方面，前两年集中重仓一线城市的布局策略，在特定城市、片区收获显著成效，帮助中海业绩跑赢大市。

在多数房企收缩战线、恪守“以销定投”行业共识当下，中海拿地节奏突出。2025年是其拿地大年，拿地力度较往年显著提升，即便三季度利润腰斩，仍未放缓补仓步伐。

该季度，尽管全国土拍热度略有降温，中海仍逆势斩获9宗地块，总地价605亿元，权益地价365.2亿元，其中通过股权交易拿下的上海徐汇东安两项目，合计权益地价达205亿元，成为其重仓核心资产的标志性动作。

回溯去年同期，今年第三季度中海总地价增长531.1亿元，增速约为718.81%；权益地价增长299.8亿元，增速约为450.15%，扩张态势明显。截至11月末，中海年内新增土地累计权益建筑面积约423.25万平方米，累计权益地价达880.17亿元。

这种看似背离行业趋势的布局实则有逻辑。前述分析师表示，重仓一线城市及核心地块打法，导致项目过于集中放大销售波动风险；行业调整期加大拿地力度，表面是逆势豪赌，本质是看好当下豪宅市场的高确定性机会。

不过，营收与利润双端下滑指向行业头部企业共同面临的核心痛点——拿地成本与销售价格的增速剪刀差。数据显示，2020年中海新增项目权益楼面地价仅0.99万元/平方米，至2024年末已攀升至1.78万元/平方米，四年间涨幅达79.8%；至今年11月末，这一数值进一步升至2.08万元/平方米，较2020年增幅超110%。

与之相对，同期签约均价仅从1.88万元/平方米小幅上涨至2.08万元/平方米（截至11月末），涨幅仅10.64%，销售与拿地的单价增速剪刀近100%，成为毛利率持续下行的核心推手。

中海近十年拿地策略演变清晰折射出核心化趋势。从早期二、三线城市大规模扩张，到中期聚焦一、二线城市优质项目，再到近年来全面转向一线城市核心地块，“由外而内、由低到高”的战略调整，直接推动拿地均价持续攀升。

叠加近年来行业整体承压，房价涨幅有限而拿地成本飙升的反差，最终在业绩端呈现为利润的大幅收缩。在行业调整周期中，中海的选择既是对确定性的坚守，也是对周期张力的考验。成本与售价的剪刀差何时收敛，逆势拿地能否转化为未来业绩支撑，这些问题的答案，关乎中海的下一程。

（文章来源：华夏时报网）

原标题：近百轮厮杀！中海42％溢价拿下深圳超总宅地 利润腰斩仍在逆势加仓

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