新华财经上海12月12日电（记者杨溢仁）近日，“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”于上交所成功设立，发行规模达6.16亿元。此为全国首单由民营地产上市公司成功发行的持有型不动产ABS（即机构间REITs），为推动多层次REITs市场建设、盘活存量商业不动产提供了实践范例，契合中央经济工作会议坚持内需主导、建设强大国内市场以及构建房地产发展新模式、推动高质量发展的工作要求。 **消费类资产盘活再添市场实践** 据记者了解，青浦吾悦广场位于上海市青浦新城核心区域，建筑面积超12万平方米，涵盖餐饮、零售、生鲜超市、娱乐体验、影城等多种业态。该项目坐落于青浦区淀山湖大道，交通便利，地理位置优越，经营状况稳定，覆盖优质客群。基础资产由吾悦商管运营，近年来项目的出租率、销售额等运营指标始终保持稳健增长。 公开数据显示，截至2024年末，全国范围内已布局吾悦广场200座，已开业173座。运营机构在商业物业定位、设计、招商及管理方面经验丰富，具备持续稳定的现金流产生能力，为产品价值提供了坚实支撑。 需指出，我国商业不动产规模庞大，资产持有主体拓宽直接融资渠道的需求强烈。如何借助REITs实现有效盘活，达成“投融管退”的良性循环，是亟待回应的重要课题。 无疑，本项目作为全市场首单消费类机构间REITs，拓宽了机构间REITs的资产范围,为持有消费类基础资产的存量企业开创了新的权益融资渠道。项目设有扩募机制，并预留了与公募REITs对接的路径，为构建商业地产“投融管退”业务闭环创造了有利条件，是房地产企业实现高质量发展的重要途径，也是落实证监会相关政策、金融服务实体经济、支持提振和扩大消费的重要实践，符合中央经济工作会议扩大内需、推动消费稳定增长的宏观导向。 **满足企业多层次盘活资产需求** 本项目的企业相关负责人表示：“作为涉足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团，历经多年发展，我们积累了大量优质经营性物业资产。目前，这些商业物业以持有运营为主，资产周转率和流动性仍有提升空间。为此，企业正积极探索包括公募REITs、机构间REITs等工具在内的多层次REITs路径，优化资本结构，释放资产价值，打通资产‘投融管退’闭环，为未来新一轮的战略拓展注入强劲动力。” 据介绍，本次机构间REITs发行贯彻了从“地产开发销售”向“资产运营”转型的核心理念。借助机构间REITs这一创新工具，有效盘活了存量商业资产，优化了资产负债结构，为商业地产“投融管退”构建了全周期管理的新范式。 某投资机构负责人告诉记者：“当前商业不动产行业已历经价值重估，特别是核心城市核心区域的一些优质资产，出租率、租金水平等经营指标表现稳健，现金流回报稳定。随着新型城镇化推进和新质生产力发展，商业不动产具备长期增值潜力，在当前利率整体下行的市场环境下，具有较强的配置价值。对投资者而言，该类产品的推出丰富了投资选择，提供了兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化投资组合，共享实体经济与不动产市场高质量发展带来的长期红利。本项目底层资产为消费类商业项目吾悦广场，项目现金流稳定，具备抗周期特性，是开展机构间REITs的优质资产类别。另外本项目扩募资产充足，为后续运营提供了有力保障。” 资本市场的重要功能是资产定价和资源配置，而机构间REITs能通过市场化价格机制，有效激发运管活力,提升资产质量，促进商业不动产市场的良性竞争，助力畅通经济循环，在“防风险、稳增长”中发挥积极作用。 据记者了解，本项目通过市场化询价，成功引入多元化机构投资者群体实现了产品的精准定价，最终发行规模6.16亿元，获配投资人涵盖保险、银行理财、券商、信托等多种类型，充分体现了上交所提出的“在资产筛选、资产估值、产品定价等方面充分尊重市场投融双方协商结果”的原则。 上交所有关负责人表示：“交易所积极开展分类监管，扶优限劣，对于诚实守信、有意愿有能力完善机制建设、努力提升项目运营质效、积极回报投资者的各REITs项目参与方,将充分发挥全链条综合服务优势，支持其建好REITs平台，培育一批投资者信任、认可的标杆项目，形成‘好项目有好待遇’的REITs市场生态。 ” **打造机构间REITs新标杆** 可以看到，该项目在借鉴国内外REITs先进经验的基础上，结合消费类资产特点，全面践行了监管倡导的“六大机制”建设，涵盖信息披露、激励约束、流动性支持、资产运营治理、二级交易和扩募等关键机制，探索性地搭建了机构间REITs平台，为产品稳健运行和价值提升提供了制度保障。 在产品的激励约束上，项目创新设置了“基准收益+超额收益”的分配机制，并对运营管理机构设置运营管理费考核。运营管理费与运营管理机构的运营业绩直接挂钩，如标的资产当期经营收入增加，运营管理机构的基础费用相应增加，同时还可通过超额费用获取超额收益。这种“激励到人”的机制充分激发了运营管理机构的积极性，促使运管团队不断提升运营效率。 作为企业的资产运营平台，该产品还设置了灵活的扩募机制，旨在持续将优质商业资产纳入该资产上市平台，促进产品可持续发展。全国范围内136个城市的200座吾悦广场，为项目的后续扩募提供了充足的优质资产储备，且部分优质资产的扩募工作已准备就绪，扩募模式在拓宽企业权益融资渠道的同时，也为推动商业地产行业持续健康发展提供了有益借鉴。 此外，该项目还建立了多层次信息披露制度，按季度披露投资者关注的出租率、租金单价水平、租金收缴率及运营净收入等关键指标。计划管理人将本着“清晰简明易懂”的原则进行信息披露，提高定期报告的完整性和临时报告的及时性，让投资者第一时间掌握基础资产运营变化情况，确保信息披露及时、有效、可信赖。 上交所相关负责人表示：“上交所将秉承发展与安全并重的理念，积极推动机构间REITs市场建设。一方面，坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦‘货真价实’核心要求，确保底层资产真实可靠不造假、信息披露准确完整不隐瞒、资产预期回报稳定合理不虚高。另一方面，尊重市场规律，激发内生动力，充分保障投融资主体的市场化博弈与价格发现功能，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现，切实推动市场持续健康发展与活力释放。” 下一步，“上交所将在中国证监会的指导下稳步推进机构间REITs各项工作，持续完善相关业务规则，协同各方做好市场培育，进一步激发市场参与主体活力。以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产‘入口关’，鼓励运营管理能力强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点，切实做好风险防范，引导相关主体归位尽责，共同推动REITs市场高质量发展，构建运转高效、风险可控、生态健康的REITs市场体系。”前述负责人说。

（文章来源：新华财经）

原标题：沪市债券新语丨市场首单消费类机构间REITs落地 吾悦广场引领商业地产打开筹资新路径

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