海南楼市迎来了久违的上扬态势。

12月18日，海南自贸港正式启动封关运作，这意味着海南岛全岛将建成一个海关监管特殊区域，实行“‘一线’放开、‘二线’管住、岛内自由”的自由化便利化政策制度。

市场已然热闹非凡。近期海南概念股多次全线涨停，电影《阿凡达3》全球首映礼在三亚举办，12月多场高规格国际经贸洽谈会密集召开，境外游客入境旅游订单量大幅增加……封关带来的关注度正从资本、文旅、商贸等多个维度全面释放。

在制度红利的影响下，海南房产的资产价值与吸引力进一步提高，楼市购买力加速回归。封关前一日（12月17日），中国绿发便以20.2亿元拿下三亚湾新城百亩宅地。

“（当下）是近两三年最有希望的时候了。”有当地房地产从业者感慨道。

海南楼市火热，中介直呼“客都带不过来”

最近，房地产中介李呈的朋友圈里频繁转发一组数据，并配文“海南自贸港封关倒计时，置业趁早红利尽享”。

据海南省统计局近期数据，今年1 - 10月，海南全省新建商品房销售额为1279.51亿元，同比增长17.4%；新建商品房销售面积775.18万平方米，同比增长8.0%。

前10月，海南全省新建商品房均价16506元/平方米，同比上涨8.7%，比去年提高了约1323元/平方米。

这些数据证明了当下海南楼市的强劲爆发力。

“确实今年楼市感觉确实好了起来，尤其在三亚、陵水的一些楼盘，售楼处常常人声鼎沸，楼盘销售一天至少接待三四组客户。”李呈说道。12月16日，一名三亚房产销售人员对时代财经直言，“（最近）客户都带不过来了。”

不过，当前海南楼市呈现出明显的“南热北温”分化格局。以经济圈划分，海口、三亚、儋洋、滨海四个经济圈中，三亚经济圈表现最为突出，前10月创下742.45亿元的销售额，同比飙升48.4%，增速在全省领先。

以城市及县域划分来看，三亚市、陵水县及琼中县新房销售额分别增长56.4%、32.1%及28.4%，但也有部分县市处于下跌状态。

从均价来看，1 - 10月，三亚新建商品房成交均价为31467元/平方米，同比去年的“2字头”上涨超30%，是海南楼市的“热门地区”。有海南当地资深房产人士对时代财经指出，三亚今年房价出现较大涨幅，除了本身热度上升，一定程度上或受2024年安居房集中入市拉低均价基数的影响。

总体而言，以三亚为代表的海南楼市呈现出跑赢全国的上扬行情。

克而瑞在《2025中国房地产投资前景排行榜》报告中指出，受2025年封关预期的影响，包括三亚、儋州等在内的海南城市需求侧迎来了新的增长点。时代财经还注意到，在房地产投资前景前TOP50城市中，海口、三亚分别位列25位及30位，排名较去年提升了11位、28位，海南房产投资价值逐渐增强。

封关的政策预期叠加多轮楼市“组合拳”，也加速吸引着外来购房者纷纷入场。李呈称，就在海南开启封关前一天（12月17日），他还在接待一组来自四川的客户。

新晋进入海南的外来开发商人士王鑫则对时代财经指出，传统三亚的主力客群为东北、华北客群，今年他观察到西北客群占比明显提升，江浙等华东区域客群也有稳定流入，客群地域分布更加多元化。

“煤老板们”涌入，上海民企挤进成交面积前三

楼市背后暗流涌动，资本南下海南岛的这股风潮已经持续了一段时间。

“早在2023年底，三亚土拍市场就有迹象了。”此前就有海南当地资深的房产人士告诉时代财经，进入2024年以后，民营企业在三亚拿地的热情持续高涨，尤其核心地段的热门地块争夺早已暗中较劲许久。

据时代财经不完全统计，今年6 - 9月三亚曾迎来一波土拍热潮，总成交金额超95亿元，超过2024年三亚财政收入的六成。尽管四季度以来土地市场挂地节奏有所放缓，但临近封关海南又迎来重磅地块出让。

除上述提到的绿发摘得三亚湾地块外，12月，三亚市中心城区HP03 - 08 - 09 - 01地块也将开拍，两宗地块起拍价合计近50亿元。“都在趁着封关预期高潮期集中推出土地，不过近期挂出地块多为‘定点勾地’。”有知情人士透露。

而参与土拍的不乏煤炭、油气等能源企业及大型综合集团身影，如辽宁方大集团、陕西能源大鳄“恒源系”，均在今年投入重金拿下核心地块。

一些中小“煤老板”也将海南作为转型的试验地。12月，陕西一家煤矿产业链企业相关负责人告诉时代财经，该企业董事长曾手握2亿元预算来海南买房，因未找到满意项目，最终决定在陵水买地开发豪宅。据了解，这批煤老板们大多抱着寻求安全资产配置以及转型的想法而来，“不要求投资有多高的回报率。”

这些外来力量已成为海南楼市中不可忽视的搅动因素。

海南房地产研究机构“至理数据”发布的2025年1 - 11月海南房企销售榜单显示，来自上海的民企大华集团在海南省成交套数、成交面积方面首次进入前三，在成交金额方面位列第七，在华润置地、保利发展、万科等国央企主导的市场中崭露头角。

值得一提的是，尽管当前海南楼市成交活跃，开发商并未盲目跟风乐观或坐等高价出售，整体心态较为谨慎。

海南房地产市场资深从业者阿发告诉时代财经，与疫情前自贸港政策初期或更早淘金潮的盲目涌入不同，如今开发商更加理性，“市场变化太快，政策更新频繁，他们必须抓住旺季快速实现变现目标。”

当前，三亚楼市进入每年的传统冬季旺季，加上封关预期，成为开发商出货的关键时期节点。

据时代财经采访得知，不少开发商追求快速售罄楼盘。阿发透露，由于海南现房销售的政策规定，不少项目虽未取得销售许可证，但通过意向金、锁房冻资等方式提前招揽客户，抢占市场关注度与客户资源。

相对而言，新晋跨界企业的销售节奏则没那么急切。这类从未涉足房地产的企业还未完全熟悉三亚市场及本地环境，因此大多依赖本地经验丰富的人员来快速了解市场。

时代财经了解到，今年下半年以来，多家煤炭企业拿地后迅速招揽“项目总”“营销总”等核心岗位人才。同时，部分外地中介机构、楼市垂类媒体也在今年来到三亚布局。

随着12月18日封关落地，海南楼市站在了新的“黄金时期”。这场政策风口上的房产故事，或许才刚刚开始。

（以上受访者中李呈、阿发为化名）

（文章来源：时代财经）

原标题：封关下的海南楼市众生相：煤老板买地造豪宅 民企闯进销售榜单 江浙客也来扫货

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