自三季度起，险资大规模进军不动产的态势仍在延续，并且投资模式愈发丰富多样。

近日，观点指数研究院发布的《2025三季度不动产资本金融报告》（以下简称“观点指数研究院《三季度报告》”）表明，险资正加快在不动产领域的布局。三季度，泰康人寿、大家人寿、中宏人寿等众多险企均在不动产市场有资金投入，投资模式涵盖私募股权基金、公募REITs（不动产投资信托基金）、Pre - REITs（公募REITs前置投资）等，底层资产涉及租赁住房、商业地产、物流地产等。

据《中国经营报》记者此前依据中国保险行业协会相关公告统计，今年上半年，多家险企共披露了十几笔大额不动产投资，新增投资总计近50亿元，远超去年同期水平。

保险资管行业资深人士、保险资金运用专题公众号“燕梳资管”创始人之一鲁晓岳表示：“险资在不动产投资领域的频繁参与，是在‘拉长考核周期’的政策引导以及‘应对资产荒’的市场环境下做出的战略性调整。国内不动产历经多年回调后，配置价值逐渐凸显，资产类型也不断创新，险资开始从‘被动配置’转变为‘主动挖掘’，更加关注不动产对新质生产力的支撑、市场前景和竞争力。”

上述报告同时指出：“险资加速抢占核心城市的优质资产，推动了市场结构的升级。”

数十亿级出资屡见不鲜

三季度以来，保险公司在不动产投资市场持续大规模投入资金，数十亿级甚至百亿级的交易项目并不少见。

例如，10月17日，全球性的地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）宣布，成功协助由中邮保险领投的人民币基金完成对上海静安区博华广场的收购。公开数据显示，该项目交易对价超百亿元。

9月29日，华夏凯德商业REIT在上交所上市，其重要首发资产——长沙凯德广场雨花亭项目位于湖南省长沙市雨花区，总建筑面积7.5万平方米，出租率约为97%。财信人寿作为最大份额的外部投资人参与战略配售，投资金额约5000万元。

8月中旬，总部位于瑞典的英格卡集团（IngkaGroup）计划出售其在中国内地运营的十座荟聚购物中心，首批出售无锡、北京和武汉的三座荟聚购物中心，交易总估值达160亿元人民币。以泰康人寿为首的险资财团成为接盘方，在这只总规模80亿元的Pre - REITs并购基金中，泰康认购30亿元，其他多家险资联合认购30亿元。

记者留意到，在不动产市场大手笔投入资金的背后，上述保险机构的不动产投资规模也在不断攀升。

公开数据显示，2020年至2024年，泰康人寿投资性房地产金额分别为226.82亿元、278.53亿元、313.60亿元、363.70亿元、410.77亿元。

财信人寿相关债券报告显示，2022年年末至2024年年末，财信人寿不动产类资产规模分别为58.95亿元、66.96亿元和77.08亿元。

中邮保险相关债券报告也显示，截至2024年年末，公司不动产投资合计101.91亿元，较2023年年末增长33.41%。

北京大学应用经济学博士后、教授朱俊生在接受记者采访时表示：“总体而言，保险资金在不动产投资市场的活跃，反映出行业在资产配置上的两个主要动因。一方面，险资天然需要长期、稳定的收益来源，以匹配寿险等长期负债结构。不动产资产，尤其是具有稳定租金现金流的优质商办物业、公用事业设施或基础设施资产，恰好符合这一特点。另一方面，监管政策的不断完善和金融市场工具的成熟，也为险资进入不动产领域提供了更多合规途径。”

观点指数研究院认为，险资扩大不动产投资能够充分发挥其穿越周期的独特优势。在经济下行压力下，险资投向不动产领域，一方面能够有效满足不动产市场的融资需求，缓解行业资金压力；另一方面则通过“抄底”策略实现投资价值——既能在持有期间获得稳定收益，又能在市场回暖后实现资产增值。特别是在当前市场环境下，优质不动产项目因其抗跌性和增值潜力，配置价值正逐步显现，成为险资优化资产配置、抵御经济波动的理想选择。

投资模式变革

值得注意的是，在保险资金加速进入不动产领域的同时，其投资模式也在发生显著变化。

财信人寿方面近日向记者透露，近年来，在不动产与基础设施投资领域，财信人寿持续推进战略转型：投资品种从非标私募产品转向公募REITs、持有型ABS等标准化产品，投资策略从传统商办领域拓展至公用事业、能源、保租房、数据中心等战略赛道。

从整个行业角度来看，众托帮联合创始人兼总经理龙格在接受记者采访时表示，险企不动产投资呈现出三大趋势：一是从债权投资转向物权投资，减少对房企股权/债权的暴露，转而直接持有运营稳定的收租型资产；二是投资工具多元化，通过公募REITs、ABS（资产证券化）、私募基金等金融工具参与投资，提高流动性并降低直接管理压力；三是投资赛道拓宽，从商业地产延伸至物流园区、保租房、数据中心等现金流更为稳定的新兴领域，政策支持进一步推动了这一趋势。

以中国平安（601318.SH）为例，从债权向物权转型方面，官方披露的数据显示，截至2021年年末，不动产投资规模占保险资金总投资资产的5.5%，其中股权占26.3%、债权占27.1%、物权占46.6%。而截至2025年上半年，公司保险资金投资组合中不动产投资余额为2060.07亿元，该类投资以物权投资为主（包含直接投资及以项目公司股权形式投资的持有型物业），采用成本法计量，在不动产投资中占比81.8%；此外，债权投资占比12.7%，其他股票投资占比5.5%。

在多元工具运用方面，数据显示，截至8月12日，年内险资已参与公募REITs产品配售26.31亿元，这一数字远超2024年全年29只公募REITs产品的17.19亿元。近期相关金融机构发布的研报提到：“现阶段持有型不动产ABS的投资者以金融机构自营、保险资金、产业类投资为主。”

对于险资不动产投资在“多元化”投资形式之间的不同选择，朱俊生分析认为，这背后反映出保险机构在投资决策时的多重考量。首先，他们需要评估不同投资工具的收益水平、流动性和资本占用情况。例如，直接持有物业可能带来更高的长期回报，但流动性较差，资本占用较高；而通过公募REITs或ABS投资，则能在较低风险和较高流动性之间取得平衡。其次，保险公司会考虑自身的运营和管理能力。大型机构拥有强大的资产管理团队和项目经验，可以直接参与物业并购与运营；而其他公司则更倾向于通过基金、公募REITs等形式借助外部专业机构实现投资管理外包。此外，监管合规和偿付能力的约束也是重要因素。不同投资工具对应的监管资本计量方法不同，这直接影响保险公司的资产负债管理和资本充足率水平。

在不动产底层资产赛道选择方面，根据华泰研究近日发布的研报，当前公募REITs底层资产涉及市政环保、保租房、仓储物流、产业园区、高速公路、能源、消费、数据中心八大类别，保险资金参与保租房、仓储物流、数据中心战略配售的情况较多。

不过，业内人士同时提醒，险企在推进不动产投资转型过程中，也面临不少挑战。比如，估值与信用风险、流动性与退出风险、资产与负债匹配风险等。

有行业研究人士向记者表示：“部分机构在加快布局时，尽职调查、风险定价与投后管理能力可能无法跟上扩张速度，容易埋下合规风险。”

（文章来源：中国经营网）

原标题：险资加速涌入不动产 三大转型趋势已现

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