北京朝阳黄杉木店的两个兄弟楼盘，在开盘首日曾揽金百亿元，近日却因一场激烈的“内讧”引发了市场的高度关注。大股东中建智地向合作方越秀地产发出的一份“最后通牒”，将这场涉及百亿货值的项目操盘权之争推到了公众视野之中。

《中国经营报》记者了解到，中建智地此前发函要求越秀“立即停止恶意攻击”，并在11月17日中午前交出北地块（璞樾）的操盘权。为表明决心，中建智地不仅停止了北地块的所有审批、合同用印及财务工作，还在函件中提出多项反制措施，包括对越秀所有在京项目“永久发起无差别全面打击”；对越秀所有在京跟踪地块“永久进行无差别抬价”；向越秀实控人相关部门举报。

这场剑拔弩张的对峙，最终在最后期限到来前出现了转折。11月16日晚，中建智地、金茂、越秀三方发布联合声明，宣布各股东方已达成共识，后续将实行联合操盘营销。业内人士指出，从“全面开战”到“握手言和”，这场风波揭示了在当前市场环境下，房企合作中脆弱的利益平衡与焦虑。

降价引发矛盾？

据了解，上述两个项目是今年4月28日出让的百亿组团地块中的宅地，涵盖朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块及孙河组团土地储备项目2902-73地块。当时，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发以126亿元底价竞得该地块，成交楼面价5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地总价纪录。

其中，2107-01、03地块为R2二类居住用地，容积率均为2.6，限高80米。01地块占地面积3.01万平方米、地上建筑面积7.82万平方米，位于北面；03地块占地面积5.43万平方米、地上建筑面积14.11万平方米，位于南面。

2107-02地块为A334托幼用地，占地面积5253平方米，容积率0.9，限高16米，位置可结合方案与01地块统筹布置。

拿地后不久，项目开发主体确定，2107-01住宅和02托幼项目开发主体为北京茂越置业有限公司（以下简称“北京茂越”），由金茂和越秀负责开发，其中金茂负责规划设计，越秀负责营销和物业，项目定名为璞樾。公开信息显示，中建智地持有北京茂越48.5%股份，金茂、越秀、朝阳城发分别持股33%、17%、1.5%。

2107-03地块开发主体为北京兴昶房地产开发有限公司，股权结构与北京茂越相同，项目定名为紫京宸园，主要由中建智地开发。

8月18日，紫京宸园设计方案公示，规划15栋7至25层洋房、小高层和高层产品，共815户，户均建面172平方米，层高3.16至3.4米。随后在9月5日的产品发布会上，项目正式公布5款户型图，包括133和148平方米的四室两厅两卫、172平方米的四室两厅三卫，以及232和278平方米的五室两厅三卫。此外，项目还设计有少量400平方米的空中类别墅产品。

8月19日，璞樾公布规划方案，9栋住宅楼共424户，户型为152至258平方米全四居，层高3.16至3.37米。与紫京宸园同一日，璞樾发布了6款户型图，包括152平方米主力户型，188平方米次主力户型，以及195、204、230和258平方米的大户型。

两项目在此前曾有消息传出将设置花池，但在公布的户型图中并未涉及。在使用面积上，均通过内嵌阳台+设备平台等赠送空间提高房屋实际得房率，整体得房率都在90%以上。

紫京宸园率先取证的是东面9栋楼，因邻近高压线和朝阳北路，位置条件略逊于项目西面，首推353套房源，10月12日开盘。据开发商官宣，开盘当日总成交金额达56.5亿元，其中133平方米的户型开盘即清盘。

璞樾率先取证的是西面6栋楼，位置上远离项目东面的幼儿园和高压线，首推308套房源，10月17日开盘。据开发商官宣，开盘当日售出230套，销售金额达45.65亿元。

截至目前，紫京宸园网签120套，去化率14.7%，成交均价9.85万元/平方米，成交金额约19.74亿元；璞樾网签133套，去化率31%，成交均价9.96万元/平方米，成交金额约22.16亿元。

不过，近日两项目开发主体却因操盘权问题产生纠纷。紫金宸园操盘方中建智地要求越秀“立即停止恶意攻击”，并在11月17日中午之前交出北地块（璞樾）的操盘权。在发函的同时，中建智地还停止了对北地块的所有审批、合同用印及财务工作。

此外，中建智地方面表示，如果越秀在期限内没有完成操盘权的交接，会对越秀所有在京项目永久发起无差别全面打击；对越秀所有在京跟踪地块永久进行无差别抬价；继续向更高层的相关部门举报。

据了解，中建智地还向越秀实控人广州国资委发了一封举报信，称越秀没有遵循之前项目股东方开会约定的两个地块房源统一定价标准，对部分房源进行暗中调价，造成超3亿元货值损失。同时，通过调整价格让南地块（紫京宸园）部分房源失去竞争优势，导致客户流失，影响了超22亿元房源签约。

双方纠纷引发市场关注，在经过一番谈判后，11月16日晚，中建智地、金茂、越秀三家公司同时通过公众号发布联合声明，称朝阳黄杉木店项目紫京宸园和璞樾的各股东方已达成共识，将推进项目开发经营各项工作。

三方股东表示，将坚决摒弃内部分歧，以朝青板块长远价值为核心，通过统一规划衔接、协同营销节奏、规范定价机制，避免无序竞争，共同维护区域房地产市场的健康生态。之前争议中最为关注的操盘权焦点，共识中的解决方案为南北地块将由三家联合操盘营销。

记者就后续营销计划和定价联系中建智地和越秀方面，截至发稿未获回复。

区域新盘竞争激烈

据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，黄杉木店地块位于东四环与五环之间，是所属朝青板块近十年唯一新增住宅地块。项目南临朝阳北路，东边是平房公园，北侧为京城森林公园，西侧800米左右是朝阳大悦城，距离地铁青年路站直线距离900米左右。

作为高端改善项目，“双子星”在产品打造上着力颇多。不过，近两年，随着销售端的分化加剧，房企在北京的投资进一步聚焦核心区域，朝阳凭借配套较完善、发展潜力等综合因素成为企业重点布局区域之一，新房竞争逐渐升级。

据悉，朝阳区供地数量仍在不断增加，今年至今已先后出让了三间房地块、平房乡黄杉木店+孙河组团地块、呼家楼南里地块以及太阳宫地块，区域内新盘竞争加剧。

两项目3公里外即为今年2月保利+金茂拿下的三间房组团地块，总价87.3亿元，地上建筑面积17.39万平方米，成交楼面价5.16万元/平方米。该组团地块被开发为朝观天珺和金茂满曜，今年6月先后开盘，目前网签去化率分别为19%和34%，剩余房源还有近900套。目前朝观天珺成交均价8.3万元/平方米，金茂满曜成交均价7.8万元/平方米，两项目在大户型客户上与黄杉木店两项目有重合。

距离黄杉木店地块约6公里、客群定位与之有部分重合的中海·万吉玖序也于今年5月18日正式开盘。据悉，该项目由中海地产旗下中海新城打造，是其去年所拿的酒仙桥+小红门+十八里店组合地块中，位于酒仙桥板块的地块。万吉玖序总计9栋楼370套房源，户型四居起步，面积在168至372平方米，目前去化率54%，剩余169套房源，成交均价11.3万元/平方米。

（文章来源：中国经营网）

原标题：北京朝阳百亿元兄弟楼盘股东内讧始末

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