近日，《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（简称《公告》）发布，商业不动产REITs启动试点。《公告》明确，商业不动产REITs基金注册与运营管理要求以及基金管理人和专业机构责任等相关事宜，参照现有基础设施REITs指引执行。历经近五年，基础设施REITs已发展成上市数量超70只、规模超2000亿元的资产群体，示范性和规模性不断增强，市场容量持续提升，投资者群体日益成熟。这些发展经验，有望为商业不动产REITs试点提供有益参考。

据Wind统计，截至12月1日，全市场已上市的基础设施REITs产品数量为77只，加上已申报和在受理途中的其他产品，整体数量超过90只。这些产品出自26家基金管理人，既有华夏基金、易方达基金、南方基金、博时基金等头部管理人，也有中金基金、中航基金、红土创新基金等具有REITs特色的管理人。

自基础设施REITs开展试点后，初期上市运作的是仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等资产，此后逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域的资产。从资产分类看，基础设施REITs的发行已涵盖12大行业52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型实现了首单发行上市。近期上报的东方红隧道股份智能运维高速REIT是国内首单隧道REITs，基金管理人为上海东方证券资产管理有限公司，目前已获上交所受理。

二级市场表现方面，上述77只基础设施REITs发行规模超过2000亿元，总市值接近2200亿元。上市至今，这77只产品的平均收益率为26.14%，嘉实物美消费REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT等3只产品的累计收益率甚至超过80%。

分阶段看，基础设施REITs上市后，在2023年出现行情分化，派息确定性更高的资产受到资金青睐，涨幅较高。相对于确定性资产，成长型资产在价格上有一定折价，派息率能够明显体现。2024年至今，中证REITs全收益指数实现了超20%的涨幅。仅在今年内，华夏大悦城商业REIT等多只产品的累计涨幅就超过了30%。随着基础设施REITs逐步发展，其在配置层面受欢迎程度持续提升。数据显示，截至三季度末，中金安徽交控REIT和华夏北京保障房REIT成为FOF重仓品种，FOF持有两只REIT的份额约为26.34万份。

市场人士称，基础设施REITs的上涨主要由基本面和估值共同推动。目前，REITs市场规模在2000亿元出头，相比之下资金需求体量更大。在近5年发展过程中，基础设施REITs持续获政策支持，特别是在2024年会计政策4号指引(《监管规则适用指引——会计类第4号》)发布后，REITs资产出现一波上涨行情。此外，从2021年至今，十年期国债单边大幅下行，无风险利率的持续下行也推动了REITs整体动能提升。

中信建投证券近期发布的REITs 2026年投资策略报告显示，今年三季度基础设施REITs的市场业态及业绩分化持续，强运营、抗周期等资产仍然稳中有升，部分市场化竞争激烈的赛道仍面临挑战。中短期内，市场配置资金对优质资产的需求仍很旺盛。展望2026年，政策红利蓄势待发，基于今年的政策节奏考虑，预计年底前存在较大的逆周期调节空间。

展望未来，有市场人士认为，基础设施REITs会进一步拓展至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型，同时还会在多部门协调下优化申报推荐程序，动态完善有关项目申报要求，提高工作质效，在严防风险、严把质量的基础上，更多符合条件的项目得以发行上市，将更好地推动REITs支持实体经济发展。

“这些经验，有望为商业不动产REITs试点带来有益借鉴”，上述市场人士表示，商业不动产REITs试点是继基础设施REITs历经五年探索后，资本市场服务实体经济的又一重要举措，将为庞大的商业不动产存量资产提供盘活途径，助力构建房地产发展新模式，进一步完善多层次资本市场的投融资体系。

（文章来源：证券时报）

（文章来源：证券时报）

原标题：基础设施REITs五年探索 为商业不动产REITs提供有益借鉴

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