近日推出的商业不动产REITs试点，是在基础设施类REITs之外的扩容举措。多位保险及券商人士向证券时报记者表示，借鉴美日等发达经济体经验，商业不动产REITs推出时机恰当。

其一，借鉴美国、日本、新加坡等发达国家经验，商业不动产REITs是关键底层资产，我国不动产存量规模巨大，房地产急需探索新发展模式。

REITs起源于1960年的美国，时任美国总统艾森豪威尔为缓解住宅市场供需两弱的阶段性底部状况，签署批准一项立法，创造了一种将不动产与股票投资相结合的、具有稳定现金流的房地产投资方式——基金把超75%资金投于不动产，收益主要源于租金，且90%收益须用于分红。此后，日本、新加坡等国家纷纷效仿。

其二，我国REITs市场有5年实践经验，过去扩容均在基础设施类REITs范畴内。从最初的交通设施、能源、产业园等基础设施，扩容到保障性住房和消费基础设施，基础设施REITs项目申报从试点申报发展到今年9月的常态化申报。此次是大品类扩容，商业不动产REITs是另一类底层资产，涵盖商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等。

其三，近年来公募REITs估值表现出色，经历一轮相对完整涨跌周期，商业不动产REITs推出具备更成熟市场环境。公募REITs虽在2023年历经单边下跌行情，超半数标的分红后仍破发，但2024年估值逐渐修复，中证REITs全收益指数全年涨幅10%，今年延续上升走势，2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46%。

从投资者结构看，券商、保险是目前公募REITs主要投资机构，其次是个人和银行理财等。梳理2024年年报可知，在各类REITs资产前十大投资者持仓占比中，仓储物流类、园区类等REITs的保险机构投资占比超券商；而生态环保、交通、能源、消费等REITs，券商投资份额最高，其次是保险、理财。

参与首批公募REITs投资的泰康资产认为，REITs是险资扩大不动产和基础设施领域投资的重要契机，核心驱动力在于保险长久期资金对多元化资产配置的需求，尤其在非标债券类和高息资产供给不足时。

一家大型险资另类投资负责人也表示资金体量和长久期资金配置需求决定保险公司对公募REITs的偏好，加之目前债券利率不断下行，险资会通过战略配售、网下申购及二级投资等方式投资REITs以获取优质资产。

“保险公司通常更偏好REITs产权类资产，因其对这些不动产项目投资决策更熟悉且经验丰富，而在使用权类资产中更倾向高速、新能源等项目。”上述负责人同时提醒，公募REITs既有稳定分红的“债性”，也有受资金预期影响的权益属性即“股性”，投资REITs仍需警惕资产基本面，重视中长期资产评估和定价。

（文章来源：证券时报）

（文章来源：证券时报）

原标题：保险和券商：长线资金青睐商业不动产REITs

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