历经过去几年的下跌后，香港核心区写字楼市场迎来一批重量级买家。

12月9日，京东控制的投资公司以约35亿港元，向香港丽新发展购入中环写字楼中国建设银行大厦的半数权益。

更早的10月，阿里巴巴集团与蚂蚁科技集团以72亿港元，向文华东方国际集团购入铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼，获屋顶标志使用权及50个停车位，计划设双总部。

短短两个月，两大内地科技巨头密集斥资置业，引发市场对香港写字楼市场价值的重新审视。

“整体而言，香港写字楼处于底部，虽难测短期是否反弹，但对中长期投资者，入市时机已至，特别是核心写字楼资产。”第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿接受界面新闻记者采访时称。

接连布局

此次京东购入一半股权的中国建设银行大厦，位于香港中环干诺道中三号，前身为香港丽嘉酒店，后重建为甲级写字楼，香港丽新发展与中国建设银行分别持有50%股权

重建后，大厦楼高27层，总建筑面积约22.9万方呎，18个办公楼层及1个银行大厅租予中国建设银行经营香港业务。

据界面新闻记者实地探访，大厦位于中环核心地段，毗邻友邦金融中心、The Henderson等知名地标，大楼内部地下通道可直通中环地铁站，区位优势显著。

京东购入一半股权的中国建设银行大厦所在地，界面新闻记者王妤涵拍摄

早在今年7月，市场传出丽新发展有意售股并与建行等潜在买家洽谈，建行有优先认购权但无意收购，后又传长实有意收购，京东出价最高。

对于此次交易，京东称主要为满足自用需求，强调看好在港发展，将围绕供应链投资，推动业务融入香港、服务香港。

相较京东，阿里交易金额更大。

阿里巴巴与蚂蚁科技以7亿港元向文华东方国际集团，购入铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼。交易涵盖约30.16万平方英尺办公空间，含屋顶标志使用权及50个专属停车位。

该物业位于告士打道281号，前身是有数十年历史的香港怡东酒店所在土地为香港首幅公开拍卖土地，有“香港第一号地段”之称。

值得注意的是，阿里在香港时代广场租约2028年到期，提前数年重金置业，被市场视为对香港市场长期信心的表态。

对于此次交易，阿里巴巴主席蔡崇信公开表示，收购体现对香港经济及营商环境的信心，香港将成理想国际业务拓展基地。

这两笔交易与香港写字楼市场近年低迷形成鲜明对比。

世邦魏理仕数据显示，2024年香港甲级写字楼大额交易宗数创新低，全年仅98宗，为过去20年最少，总交易额410亿港元，较2023年升1.2%，为近20年第二低。

仅2025年下半年，阿里和京东两笔交易总额已突破百亿港元。反差背后是市场供需深刻变化，反映企业对香港商业地产价值的重新评估。

为何此时入场？

“香港写字楼经过去几年下跌，价格已处底部，较2019年市场高峰，核心区域写字楼价格跌幅超25%，部分项目近四成，调整幅度充分释放市场风险。”吴睿接受界面新闻采访时指出。

2025年，香港写字楼市场结束多年单边下行，呈现“触底回暖、结构分化”特征，为巨头布局提供关键窗口期。

从市场核心指标看，租赁端回暖信号突出。

世邦魏理仕统计，2025年第三季度全港甲级写字楼净吸纳量达69.18万平方呎，创201年第三季以来最高纪录。更重要的是，中环、港岛东、九龙东、尖沙咀等主要商业区净吸纳量自2015年第二季度以来首次全为正值

租赁市场活跃，源于香港资本市场强劲复苏带来需求增量。

毕马威最新报告预计，2025年香港首次公开招股集资额达2721亿港元，同比升210%，居全球第一，且今年已完成17宗“A+H”上市，为历来最多，集资额占全年50%，印证香港作为连接内地与国际资本市场桥梁的独特优势。

“2025年以来中资企业赴港IPO热度高、规模大，带来很多潜在写字楼需求”，吴睿指出。

香港IPO近年活动走势（未包括保密申请部分），界面新闻截图自毕马威报告

从宏观环境看，2025年美元降息周期启动，港元与美元挂钩，香港市场利率下行，降低企业融资成本。

同时，香港经济在旅游业复苏、消费回暖及金融市场活跃带动下，企稳回升，为企业长期布局提供稳定经济基础。

更核心的是香港的全球资产配置优势。“对大型中资企业，面对国际地缘政治、全球经济发展不平衡等，香港作为企业全球资产配置目的地优势更明显”。吴睿表示。

这一判断在企业战略布局中得到印证。目前阿里系已集齐证券、保险、银行等多张核心金融牌照，核心区域写字楼将成业务落地重要载体。

京东近期也加速布局香港市场，今年8月收购本地品牌佳宝超级市场，成立专门业务部门；9月与华润隆地战略合作，京东MALL香港首店将落户湾仔，预计2026年开业。

作为连接内地与全球的桥梁，香港完善的金融体系、自由的贸易环境以及与国际接轨的法律税务制度，能为企业全球化布局提供关键支撑。

新玩家涌入

科技巨头扎堆入港，不仅是对香港写字楼市场价值的认可，更将深刻改写香港商业地产的生态格局。

吴睿指出，“科技企业来港布局资产将在未来成香港商业生态热点，使香港商办市场买家结构更趋多元化”。

过去很长时间，香港核心区域写字楼买家主要是外资企业和本地老牌地产家族，即“外资与老钱”。

但近年格局显著变化。吴睿向界面新闻透露，“传统核心区域，过去外资与老钱是主要买家，现在新钱‘new money’和科技新贵成重要力量。”

除阿里、京东外，今年6月，社交媒体平台小红书在香港设中国内地以外首个办公室；同期，美资金融公司Jane Street以约18.3亿港元租用中环新海滨项目六层楼面，创香港核心区最大单一写字楼租赁纪录。

“从公司目前接触的香港写字楼市场潜在买家中，已明显感到这个变化”，吴睿介绍。

这种变化将带动香港商业生态多元化升级。科技企业入驻将吸引产业链上下游企业聚集，形成科技与金融融合新生态。同时，科技企业对办公空间智能化、绿色环保要求，将推动香港写字楼配套设施升级，为市场注入新活力。

对于2026年香港写字楼市场发展趋势，吴睿持乐观态度：“预计市场逐渐企稳修复，会有更多大型写字楼交易案例。”

这一判断与多家行业机构预测相符。世邦魏理仕认为，随港股IPO热度持续、中资企业全球化布局加速，香港核心区域写字楼需求将进一步提升，推动市场从局部回暖走向全面复苏。

瑞银近期研报也指出，随2026-2027年写字楼供应量下降，香港中环片区甲级写字楼市场接近“见底”，相信香港写字楼市场复苏将惠及拥有香港甲级写字楼业务的公司。

（文章来源：界面新闻）

原标题：科技巨头扎堆买楼 香港写字楼抄底时机来了

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